Co oznaczają pojęcia: wspólnota gruntowa, spółka dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej i uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej? Odpowiedź jest zarazem prosta i nieprosta. Postaramy się przybliżyć nieco ten temat.
Sprawy wspólnot gruntowych uregulowane zostały w dwóch ustawach: ustawie o uporządkowaniu wspólnot gruntowych z 4 maja 1938 r. oraz ustawie o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych z 29 czerwca 1963 r. Pierwsza obowiązywała do czasu wejścia w życie tej drugiej tj. do 5 lipca 1963 r. W pracach nad przygotowaniem ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych udział miała także nasza Wspólnota Gruntowa, a dokładnie mecenas Władysław Bugajski, który obsługiwał siewierską wspólnotę pod względem prawnym przez ponad 20 lat. Służył swoją wiedzą i doświadczeniem podczas konsultacji, na które był zapraszany do Ministerstwa Rolnictwa, w związku z przygotowywaną ustawą. Są dowody, że jeszcze przed uchwaleniem tej ustawy informował członków Wspólnoty o przyszłych regulacjach.
Wspólnota gruntowa
W ustawie o uporządkowaniu wspólnot gruntowych z 1938 r., która znalazła zastosowanie w praktyce w zasadzie dopiero po II wojnie światowej, pojęcie „wspólnota gruntowa” pojawia się tylko w jej tytule. W treści ustawy brak jest definicji tego pojęcia. Posługuje się ona natomiast sformułowaniem „grunty wspólne”. Wymienione zostały w niej różne rodzaje gruntów wspólnych klasyfikowane jako własność różnych podmiotów np. „wspólne grunty wielogromadzkie”, “wspólne grunty wsi i dworu”, “wspólne grunty byłych mieszczan – rolników” i inne. W praktyce, co potwierdzają powojenne dokumenty procesowe i administracyjne naszej Wspólnoty, pojawiały się różne nazwy określające ten sam podmiot: Wspólnoty Gromadzkie w Siewierzu lub Wspólnota Gromadzka w Siewierzu (liczba pojedyncza), Wspólnoty Osiedlowe w Siewierzu lub Wspólnoty „Osadzkie” w Siewierzu (od osady), sporadycznie Wspólnota Gruntowa w Siewierzu. Współwłaściciele takich wspólnot/wspólnoty mieli prawo wybierać Komisję do spraw Wspólnoty/Wspólnot nazywaną także Zarządem Wspólnoty. Reprezentowała ona członków Wspólnoty przed organami władzy publicznej i sądami. Pojęcie Wspólnoty obejmowało zarówno grunty, jak i współwłaścicieli tych gruntów, określanych także w ustawie jako „uprawnieni”. W tej sytuacji stosowanie pojęcia „członek Wspólnoty” było uzasadnione.
W ustawie o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych z 1963 r. ustawodawca (sejm) nadał nowe znaczenie pojęciu „wspólnota gruntowa”. Wskazał wprost, że „wspólnota gruntowa” oznacza wyłącznie nieruchomości: „rolne, leśne oraz obszary wodne”. Najogólniej mówiąc, są to rzeczy nieruchome (przedmioty) w rozumieniu prawa cywilnego. Jest to zatem przedmiotowe rozumienie wspólnoty gruntowej w odróżnieniu od poprzedniego przedmiotowo-podmiotowego rozumienia tego pojęcia. W konsekwencji nieprawidłowe stało się określenie „członek Wspólnoty”, gdyż oznaczałoby członka rzeczy (przedmiotu). Wspólnota gruntowa jest szczególnym rodzajem „współwłasności” nieruchomości, odmiennym niż „współwłasność” w rozumieniu prawa cywilnego. Współwłasność ta jest przynależna wyłącznie określonemu kręgowi osób fizycznych i prawnych wpisanych na listę, którą obecnie prowadzi Starosta Będziński. W przeszłości były to inne organy, a mianowicie: Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Zawierciu, Naczelnik Miasta i Gminy Siewierz, Kierownik Urzędu Rejonowego w Zawierciu, Burmistrz Siewierza. W świetle postanowień ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych z 1963 r. wskazana wyżej współwłasność nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie jest – wbrew potocznemu przekonaniu – wspólną własnością wszystkich mieszkańców danej miejscowości.
Spółka dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej
Pojęcie „spółki do zagospodarowania wspólnoty gruntowej” w akcie prawnym pojawia się pierwszy raz – jak się zdaje – w art. 32 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych z 1963 r. Rok później, w zarządzeniu Ministrów Rolnictwa oraz Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z roku 1964, do którego załącznikiem był wzorcowy statut spółki, pojawia się pojęcie „spółki dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej”. Zatem wyraz „do” zamieniony został na „dla”. W Siewierzu pierwszy statut nosił nazwę: „Statut spółki dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej w mieście Siewierzu”. Jednocześnie na zebraniu członków Wspólnoty Gruntowej w Siewierzu w dniu 25 października 1964 r., podczas którego uchwalono pierwszy statut, zebrani postanowili nazwać nową spółkę: ”Spółka Leśno-gruntowa w Siewierzu”. Jak widać, nazwa statutu spółki różniła się od nazwy spółki. Należy jednak mieć na uwadze, że w tamtym czasie wszyscy uczyli się nowo uchwalonej, na dodatek trudnej ustawy. Spółka, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych powinna być utworzona „do sprawowania zarządu nad wspólnotą i do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty”. Sformułowanie „powinna” oznaczało m.in., że nie było w tym zakresie dowolności, istniał obowiązek powołania spółki. Spółka w Siewierzu poprzez zatwierdzenie statutu przez ówczesny Powiat w Zawierciu uzyskała osobowość prawną. Nie sposób w tego rodzaju tekście wyjaśnić to pojęcie prawne. W praktyce oznaczało to, że wyłącznie spółka reprezentowała na zewnątrz uprawnionych do udziału we wspólnocie (jednak nie posiadających statusu współwłaścicieli w rozumieniu prawa cywilnego), mogła w ich imieniu zawierać umowy, nabywać majątek, można było na nią nakładać obowiązki (np. przez władze lokalne), mogła pozywać inne podmioty i być pozywana. Wspólnota gruntowa w rozumieniu poprzedniej ustawy nie posiadała osobowości prawnej, chociaż miała zdolność sądową, tj. mogła uczestniczyć w postępowaniach sądowych jako powód, pozwany, czy uczestnik oraz miała zdolność do czynności prawnych (mogła nabywać prawa i zaciągać zobowiązania). Pomysł utworzenia spółek posiadających osobowość prawną, które zarządzałyby gruntami wspólnymi, znalazł miejsce już w ustawie o uporządkowaniu wspólnot gruntowych z 1938 r., ale nie nałożono w niej obowiązku powołania spółki. Autorom tego tekstu nie jest znany ani jeden przypadek powstania spółki w oparciu o przepisy poprzedniej ustawy. Każda spółka dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej klasyfikowana jest jako tzw. spółka atypowa. Oznaczana bywa także jako spółka prywatna. Z pewnością nie jest spółką kapitałową, z którą związane są dywidendy.
Uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej
Trudne pojęcie „uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej” pojawiło się po raz pierwszy w ustawie o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. Nie ma ono zastosowania w żadnej innej ustawie. Jak napisano wyżej, nie jest ono równoważne z pojęciem współwłaścicieli w rozumieniu prawa cywilnego. Trudności w rozumieniu tego pojęcia często skutkują wadliwą interpretacją postanowień w/w ustawy. Szczególny charakter tego pojęcia wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 czerwca 2012 r. sygn. akt II FSK 2409/10. NSA wypowiedział pogląd o charakterze praw majątkowych przysługujących uprawnionym do udziału we wspólnocie gruntowej. Uczynił to na tle sprawy dotyczącej podatku od przychodu ze sprzedaży gruntów wspólnoty. Sąd stwierdził, iż „Chybione są także twierdzenia o możliwości uznania przychodu ze sprzedaży gruntów wspólnoty za przychód osób uprawnionych do udziału we wspólnocie”. Sąd przypomniał, że „wspólnota gruntowa” jest szczególną formą współwłasności, rządzącą się własnymi prawami, której istotą jest uprawnienie do korzystania z gruntów wspólnoty zgodnie z ich przeznaczeniem i otrzymywania z nich pożytków naturalnych. Inną cechą charakterystyczną tego uregulowania jest możliwość zbycia nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową, jednakże w specjalnym trybie, z przysługującym gminie prawem pierwokupu. Zdaniem Sądu „Cechą charakterystyczną wspólnoty gruntowej jest także to, że osoby uprawnione do udziału we wspólnocie nie sprawują zarządu nad gruntami stanowiącymi wspólnotę, ale obowiązane są utworzyć spółkę do sprawowania zarządu nad wspólnotą i do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty (art. 14 ust. 1 u.z.w.g.), która to spółka ma osobowość prawną (art. 15 ust. 1 u.z.w.g.).”
Zacytowane zdanie potwierdza pogląd, że z chwilą powołania spółki dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej wygasa częściowo podmiotowy charakter wspólnoty gruntowej, nadany jej ustawą o uporządkowaniu wspólnot gruntowych z 1938 r., na rzecz wyłącznie charakteru przedmiotowego.
Zważywszy, że wspólnota gruntowa jest szczególną formą współwłasności, której istotą jest uprawnienie do korzystania z gruntów wspólnoty zgodnie z ich przeznaczeniem i otrzymywania z nich pożytków naturalnych, Sąd stwierdza w przywołanym orzeczeniu, iż: „treść tego prawa nie odpowiada więc istocie uprawnień właścicielskich, jakimi są korzystanie z rzeczy z wyłączeniem innych osób pobieranie z niej pożytków i innych dochodów oraz rozporządzanie rzeczą (art. 140 k.c.). Do wspólnot gruntowych nie mogą więc mieć zastosowania przepisy o współwłasności, a w szczególności art. 207 k.c., gdyż zakres uprawnień osób uprawnionych do udziału we wspólnocie jest określony swoiście i bardzo wąsko, i nie odpowiada zakresowi uprawnień właścicielskich określonemu w Kodeksie cywilnym”. NSA w w/w wyroku wykluczył możliwość przypisania przychodów ze sprzedaży gruntów wspólnoty gruntowej poszczególnym osobom uprawnionym do udziału w tej wspólnocie, jako osobom nie dysponującym prawem własności w rozumieniu kodeksu cywilnego. Zdaniem Sądu: „Ułamek wartości tej nieruchomości, odpowiadający wielkości udziału uprawnionego do udziału we wspólnocie gruntowej, nie stanowi ani własności, ani przychodu uprawnionego, ponieważ udział we wspólnocie takich uprawnień o charakterze właścicielskim nie przydaje. Nie jest więc możliwe potraktowanie przychodów spółki do zagospodarowania wspólnoty gruntowej (spółki do sprawowania zarządu nad wspólnotą i do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty, jak określa to art. 14 ust. 1 u.z.w.g.) jako przychodów ze współwłasności uprawnionych do udziału we wspólnocie…/…/ Uprawnione jest więc twierdzenie, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży gruntu wspólnoty gruntowej stanowią przychód utworzonej na podstawie art. 14 ust. 1 u.z.w.g. spółki do sprawowania zarządu nad wspólnotą i do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty, która to spółka jako osoba prawna jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 1 u.p.d.o.p.”
Należy dostrzec różnicę pomiędzy „uprawnieniem do udziału we wspólnocie gruntowej”, które w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego „nie odpowiada istocie uprawnień właścicielskich”, a „udziałem we współwłasności” (które daje uprawnienia właścicielskie). Bez wątpienia błędne jest nazywanie uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej „udziałowcami wspólnoty” pojawiające się w publicystyce, nawiązujące do pojęć z kodeksu handlowego, który nie ma zastosowania w odniesieniu do spółek dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej. Pojęcie własności/współwłasności zostało zdefiniowane w Kodeksie cywilnym. Wyżej wskazaną różnicę (między “uprawnieniem do udziału we wspólnocie gruntowej” a “udziałem we współwłasności”) obrazuje m.in. treść przepisu art. 198 K.c.: „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Tymczasem uprawniony do udziału we wspólnocie gruntowej może dysponować swoim uprawnieniem w ograniczony sposób, wyłącznie w trybie ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych.
Jaka jest najważniejsza różnica pomiędzy “uprawnieniem do udziału we wspólnocie gruntowej” a “udziałem we współwłasności”? Przede wszystkim taka, że udział w prawie własności (współwłasność) nieruchomości, czyli ułamkową część tej nieruchomości, można obciążyć hipoteką, jest on dziedziczny i podlega egzekucji (art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 790 z późn. zm.). Nadto, udział w prawie własności nieruchomości obciążony jest podatkiem od nieruchomości (współwłaściciel ma obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości w części odpowiadającej posiadanemu udziałowi). Inaczej jest w przypadku „uprawnienia do udziału we wspólnocie gruntowej”, którego podatek od nieruchomości nie dotyczy. Uprawnienie do udziału we wspólnocie gruntowej podlega wprawdzie dziedziczeniu, ale nie podlega egzekucji i nie może być obciążone hipoteką.
Jak widać, wyżej wymienione pojęcia są niełatwe w zrozumieniu, a także nie są powszechnie znane. Stanowią natomiast niejako podstawę konstrukcji ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych – aktu prawnego o szczególnym charakterze. Brak wiedzy o ich prawnym znaczeniu powoduje, że wiele wypowiedzi i dyskusji prowadzonych na temat takich spółek na różnych forach internetowych jest bezprzedmiotowych, nie prowadzących do racjonalnych wniosków.